Российский рынок коммерческой недвижимости развивается сразу по нескольким направлениям. Девелоперы продолжают готовить новые офисные здания и логистические комплексы, торговые центры ищут дополнительные способы привлечения посетителей, а промышленные предприятия формируют собственную производственную инфраструктуру. При этом назначение объекта, его расположение и возможность приспособить площади под конкретного пользователя становятся не менее важными, чем сам масштаб строительства.
В столичном сегменте заметны проекты, ориентированные на изменение структуры действующих торговых площадок, и новые офисные комплексы в районах, где формируются деловые центры за пределами традиционных деловых зон. В регионах одновременно появляются объекты двух разных типов: крупные складские комплексы, рассчитанные на обработку значительных товарных потоков, и более компактные логистические площадки для обслуживания городской торговли. Ещё одно направление связано с научно-производственными объектами, в которых размещение оборудования, лабораторий и подготовка специалистов объединяются в рамках единой инвестиционной программы. Несколько заметных проектов позволяют оценить, как меняются требования к коммерческим площадям и какие задачи предстоит решать их будущим владельцам и операторам.
Одним из заметных направлений обновления торговой недвижимости становится размещение спортивно-развлекательной инфраструктуры. По оценке консультантов Nikoliers, в Москве и Санкт-Петербурге на базе торговых центров предполагается открыть семь новых падел-клубов на 42 корта. На такие площадки приходится около трети всех новых клубов, заявленных к открытию в двух столицах. Падел-теннис, сочетающий элементы тенниса и сквоша, постепенно становится самостоятельным форматом досуга, для которого требуются не только игровые площадки, но и дополнительные помещения для посетителей, раздевалки, зоны отдыха и обслуживания.
Масштаб необходимых площадей делает этот вид спорта интересным для собственников коммерческих объектов. Средняя площадь падел-клуба в Москве, по данным консультантов, составляет приблизительно от 1,2 тыс. до 2,5 тыс. кв. м. Для торгового центра это возможность занять значительный объём помещений новым арендатором и дополнить привычный набор магазинов, кафе и сервисов спортивной составляющей. В результате посещение объекта может быть связано не только с покупками: посетители приезжают на тренировку, встречаются с друзьями, проводят время в ресторане или пользуются другими услугами комплекса.
Подобное размещение требует предварительной оценки технических возможностей здания. Игровые корты предъявляют собственные требования к высоте помещений, свободным пролётам, освещению и организации входных групп. Не каждое свободное помещение в торговом центре подходит для такого использования без существенной реконструкции. Поэтому новые спортивные арендаторы особенно интересны объектам, где можно адаптировать планировочные решения и создать отдельную зону с понятным маршрутом движения посетителей.
По данным отраслевых консультантов, в Москве и Московской области уже действует несколько десятков падел-клубов, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сформировался собственный рынок таких площадок. При этом спортивные операторы размещаются не только в торговых центрах, но и в бывших промышленных зданиях. В последнем случае привлекательность помещения может определяться сочетанием подходящих конструктивных параметров и арендной стоимости. Для владельцев старых производственных корпусов это создаёт возможность найти новое применение зданиям, которые трудно приспособить под стандартные торговые или офисные функции. Таким образом, развитие досуговой инфраструктуры связано не только с открытием новых клубов, но и с поиском арендаторов для существующего фонда коммерческих помещений.
На офисном рынке Москвы одновременно готовятся проекты, рассчитанные на более длительный инвестиционный цикл. Девелопер FORMA, входящий в группу ПИК, планирует построить бизнес-центр рядом со станцией метро «Аминьевская» в районе Очаково-Матвеевское. Общая площадь комплекса должна составить около 68 тыс. кв. м, из которых приблизительно 40 тыс. кв. м отведут под офисы. Архитектурная концепция предусматривает две башни. Начало строительных работ намечено на 2027 год, а завершение проекта — на 2029 год.
Окончательная стоимость проекта девелопером не раскрыта. По оценкам участников рынка, инвестиции в строительство могут составить порядка 10–13 млрд рублей, хотя отдельные расчёты, основанные на стоимости возведения офисных площадей, дают более высокий диапазон. Эти цифры следует рассматривать именно как экспертные оценки, а не как утверждённый бюджет. Для самого проекта важнее другое: он предусматривает создание значительного объёма офисной недвижимости в западной части Москвы, где деловая застройка развивается в связке с транспортной инфраструктурой и жилыми районами.
Размещение бизнес-центра рядом с метрополитеном повышает доступность объекта для сотрудников и посетителей. Однако транспортное положение само по себе не гарантирует быстрого заполнения всех помещений. Будущий результат будет зависеть от планировочной гибкости, условий аренды или продажи, характеристик инженерных систем и соответствия площадей запросам компаний. Для арендаторов имеет значение не только качество конкретного здания, но и возможность организовать рабочие места без чрезмерных затрат на адаптацию помещений.
Общая ситуация на офисном рынке требует учитывать разницу между строительством новых объектов и реальным объёмом предложения для арендаторов. По данным NF GROUP, за первые три квартала в Москве было введено 852 тыс. кв. м офисной недвижимости — примерно в 1,7 раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года. При этом около 80% введённых площадей к концу сентября уже были проданы или сданы в аренду. Значительная часть нового предложения, таким образом, изначально связана с конкретными покупателями и пользователями, а не поступает на свободный рынок.
Одновременно объём доступных для аренды помещений в уже построенных офисных зданиях увеличился. Это означает, что появление новых деловых комплексов не следует автоматически трактовать как свидетельство дефицита офисов. Рынок становится более неоднородным: одни объекты ориентированы на продажу блоками, другие строятся под конкретного заказчика, а третьи конкурируют за арендаторов на открытом рынке. Для проектов вроде бизнес-центра у «Аминьевской» существенное значение будет иметь то, насколько удачно будущие площади соотнесутся с потребностями компаний и предложением в соседних деловых районах. Новые офисные здания способны расширять географию коммерческой активности, но их экономические результаты определяются конкретной моделью использования, а не одним лишь объёмом введённых квадратных метров.
В складском сегменте интерес представляет проект логистического комплекса «Шафировский» в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга. Группа компаний «ТРЕСТ» готовит строительство объекта общей площадью около 100 тыс. кв. м на территории бывшего совхоза «Ручьи». Для проекта выбрана площадка в районе транспортной развязки Шафировского и Индустриального проспектов. Территория занимает около 19,3 га и находится в городской черте, что позволяет рассматривать будущий комплекс как часть городской логистической инфраструктуры, а не как удалённый складской объект за пределами агломерации.
Проект предусматривает складские помещения, зоны погрузки и разгрузки, административно-бытовые площади, стоянки транспорта и отдельную площадку для технологического отстоя грузовых автомобилей. Последняя предназначена для машин, которым необходимо дождаться своей очереди на обслуживание. Такая организация территории позволяет разделить процессы ожидания, перемещения и обработки грузов, не создавая избыточной нагрузки на подъезды к складским воротам.
Площадь около 100 тыс. кв. м делает «Шафировский» крупным объектом складской недвижимости для петербургского рынка. При этом проект интересен не только размером. Первоначально для участка рассматривался вариант жилой застройки, однако впоследствии в рамках градостроительного планирования было поддержано складское использование территории. Это показывает, что при определении функций городских участков учитываются не только возможности жилищного строительства, но и потребность в обслуживании товарных потоков.
По заявленному графику строительство должно начаться в первой половине 2027 года, а завершиться — в 2028-м. В отличие от модели, при которой девелопер последовательно сдаёт помещения разным арендаторам, ГК «ТРЕСТ» рассматривает возможность продажи комплекса целиком одному владельцу. Такой подход предполагает иные требования к оценке актива: для потенциального покупателя важны не только физические характеристики здания, но и возможность организовать единую систему складирования, управления и транспортного обслуживания. В проекте также предусмотрены административные помещения, необходимые для работы логистического оператора.
При подготовке комплекса необходимо будет учитывать окружение площадки, организацию въездов и выездов, а также фактическую потребность рынка в крупных складских блоках. Для логистической недвижимости это особенно важно: значительная площадь объекта облегчает централизованное управление, но одновременно сужает круг пользователей, способных занять весь комплекс. Поэтому практическая востребованность «Шафировского» будет зависеть от характеристик будущего товарного потока и условий сделки с потенциальным приобретателем. Сам проект расширяет предложение крупных складских объектов, однако его коммерческий результат станет понятен по мере перехода от планирования к строительству и последующему использованию площадей.
Другой тип логистического проекта готовится в Петрозаводске. Здесь на Лесном проспекте планируют разместить комплекс площадью около 15 тыс. кв. м стоимостью порядка 600 млн рублей. Инвестор — компания «Технопарк имени Чарльза Гаскойна — Кондопога» — получил возможность арендовать без торгов два земельных участка общей площадью около 21,3 тыс. кв. м. Региональные власти присвоили проекту статус масштабного и значимого, что позволило воспользоваться соответствующим механизмом предоставления земли. Конкретные сроки начала строительства и ввода объекта пока не объявлены.
Основная задача будущего комплекса — организовать перехватывающую логистику. Большегрузные автомобили должны доставлять товар на площадку у городской окраины, после чего дальнейшая развозка по Петрозаводску будет выполняться малотоннажным транспортом. Министерство экономического развития Карелии оценивает предполагаемый поток через центр примерно в 10–11 фур в сутки. В проекте предусмотрены помещения для аренды компаниями различного масштаба, включая логистических операторов, предприятия розничной торговли, интернет-коммерции и производства.
Для городской инфраструктуры значение такого объекта связано прежде всего с изменением схемы доставки. При распределении товара непосредственно на окраине междугородний грузовой транспорт не должен следовать к каждому городскому получателю. Это может сократить число поездок тяжёлых машин по улицам, снизить нагрузку на дорожную сеть и упростить доставку в пределах города. В то же время результат будет зависеть от расположения арендаторов, организации подъездных путей и того, насколько эффективно комплекс сможет объединять товарные потоки разных предприятий.
В отличие от крупных складских парков, рассчитанных на распределение продукции в масштабах агломерации или нескольких регионов, петрозаводский проект ориентирован на конкретную городскую задачу. Его площадь сравнительно невелика, однако назначение предполагает постоянную работу с поставками для магазинов, производственных компаний и интернет-торговли. Инвестор рассчитывает создать 22 собственных рабочих места; занятость в компаниях, которые арендут помещения, в эту оценку не входит. Для местного рынка важна также возможность получить современные складские площади у транспортного направления между Мурманском и Санкт-Петербургом. Если проект будет реализован в заявленном формате, он дополнит существующую инфраструктуру промежуточным звеном между магистральной перевозкой и доставкой конечным получателям.
Ещё один показательный пример развития коммерческой инфраструктуры связан с научно-производственным комплексом, который компания «Амехим» группы «Амедарт» планирует создать в особой экономической зоне «Томск». Общая площадь площадки должна превысить 17 тыс. кв. м. Проект предусматривает два взаимосвязанных предприятия: производство активных фармацевтических субстанций и завод готовых лекарственных форм. Первоначальные инвестиции оценивались более чем в 2 млрд рублей. Проектирование комплекса планируется завершить до конца 2027 года, а общая программа рассчитана на длительный период, вплоть до 2036 года.
Производственная схема предусматривает последовательное развитие мощностей. На первом этапе компания намерена организовать выпуск активных фармацевтических субстанций — действующих веществ, которые затем используются при производстве лекарств. Заявленная номенклатура включает до 30 наименований, предназначенных для препаратов, применяемых в том числе при онкологических заболеваниях, ВИЧ-инфекции и сахарном диабете. Проектная мощность этого направления должна достигать 100 тонн продукции в год.
На следующем этапе предполагается строительство предприятия по выпуску готовых лекарственных форм. В планах — производство более 100 млн таблеток и капсул в год, а также растворов для инъекций и инфузий. Таким образом, инвестор намерен объединить на одной территории несколько стадий технологической цепочки, начиная с получения действующих веществ и заканчивая изготовлением готовой продукции. При представлении проекта компания и региональные власти также заявляли о намерении организовать производство в соответствии со стандартами GMP. Конкретный состав оборудования и календарь ввода отдельных производственных линий пока не раскрыты.
Проект предусматривает создание более 250 рабочих мест. Отдельное значение имеет соглашение с Сибирским государственным медицинским университетом о подготовке профильных специалистов и их дальнейшем трудоустройстве на новом предприятии. С другими томскими вузами обсуждается сотрудничество в кадровой и научной работе. Для сложного производственного объекта такая связка позволяет заранее учитывать не только потребность в зданиях и технологических линиях, но и необходимость сформировать квалифицированную команду.
В данном случае коммерческая недвижимость выступает частью более широкой производственной инфраструктуры. Параметры помещений должны соответствовать требованиям фармацевтического выпуска, организации технологических процессов и контролю качества. Возможность разместить несколько этапов производства в пределах одного комплекса требует согласования проектных решений с будущими технологическими задачами, а сотрудничество с университетом связывает развитие предприятия с подготовкой кадров в регионе. При этом заявленные параметры отражают планы инвестора: фактический объём производства, последовательность ввода предприятий и окончательные расходы будут зависеть от реализации проекта на последующих этапах.
Рассмотренные проекты показывают, насколько различными могут быть задачи коммерческой недвижимости. Торговому центру необходимо предложить посетителям дополнительные причины для визита и при этом сохранить экономически оправданную структуру арендаторов. Офисному девелоперу важно согласовать масштабы нового строительства с реальным спросом и условиями размещения компаний. Логистические комплексы должны учитывать не только площадь складирования, но и грузовые маршруты, подъездную инфраструктуру, организацию погрузки и модель дальнейшей эксплуатации. Производственные площадки, в свою очередь, проектируются исходя из технологических требований и доступности специалистов.
Общий результат будет определяться тем, насколько хорошо новые объекты соответствуют своему назначению и потребностям будущих пользователей. Спортивные площадки могут помочь торговым центрам обновить набор услуг, офисные комплексы — расширить выбор деловых помещений в развивающихся районах, а складские проекты — дополнить инфраструктуру крупных перевозок и городской доставки. Научно-производственные комплексы способны объединить технологические процессы, инженерные решения и подготовку кадров на одной площадке. Однако сами по себе заявленные инвестиции и площади ещё не гарантируют коммерческой эффективности: она будет зависеть от сроков реализации, стоимости эксплуатации, спроса и способности объекта работать в соответствии с первоначальной моделью. Именно переход от планов к фактическому строительству и заполнению площадей станет главным показателем того, насколько выбранные решения отвечают задачам российского рынка коммерческой недвижимости.
